門前の小僧的不動産経営なブログ

世田谷区のマンションにリフォーム資材を運び入れた後、サイズの合わなかった材料を返品するため新三郷のIKEAに向かっている最中に千葉県のアパートを管理してもらっている管理会社さんから電話を受けた。入居申込み？もしかして退去？と思って出たら、空室の給湯器が水漏れを起こして水が共用廊下に漏れ出した、という事故報告だった。昨年のちょうど今頃に別の物件で水漏れ事故が発生して階下に流れ込んで大騒ぎになり裁判直前まで行った事案があったため、嫌な予感がしたが管理会社さんの素早い対応によって今回事無きを得た。尤も今回は1階の空室だったため別室へ流れ込む危険性はなかったが、それでも外廊下に流れ出した水が折からの寒さで凍っていたとのことで、住人が転倒する事故に繋がる可能性もあるため故障箇所の修繕と氷を解かす作業など一次対応を行なって頂け非常にありがたかった。
夕方、管理会社を訪問、店長さんにお礼を述べた。賃貸募集の方はそろそろ繁忙期に差し掛かるため、一段と強化するとの力強い言葉も頂いたためよくよくお願いして帰った。いつもは一般道で帰宅するのだが、今日は少々急いでいたため高速を飛ばして帰った。いつもの半分程度の時間で帰着、まさに「時は金なり」を実感した。

そろそろ神奈川県内にで物件をひとつ買いたいと思っていた矢先に懇意にしている業者さんから一件紹介をもらった。横浜市内の好立地で、小さいながらも横浜にしてはかなりの高利回りが期待できる案件。融資付けに多少難があるが、ある程度のリスクを負わなければ高利回り物件は得られない。とにかく運営上は高収益を上げられることが先決なので、多少の汚れ物なら喜んで飲み込む心算だ。

今日は横浜市内のメゾネット物件を管理してもらっている管理会社さんを表敬訪問。懇意にしていた担当者さんが退職されたため後任の方にご挨拶。この物件自体は昨年ようやく満室になって以降、特段トラブルもなく安定稼動が続いている。ただこの時期、いつ退居の通知が届くとも限らないので、新たな賃貸募集に向けた準備をお願いした。また神奈川県内にも導線を作りたいため新規物件の取得に向けて物件の紹介も依頼した。
帰宅後、別の管理会社さんからは神奈川県内のマンションで空店舗にテナントの申し込みが入ったとの連絡をもらった。こちらも春の繁忙期に向けて賃貸募集の強化をお願いするため出向こうと思っていたところだった。何とかこの3月中に満室にしたい。

産経新聞の記事によると、戦後初めて千葉県の人口が減少に転じたとのこと。2011年1月1日と2012年1月1日の比較で同県の人口は前年比1万693人減少して620万6334人だそう。県外からの転入が16万7006人（前年比1万6823人減）に対して転出が17万8424人（同7264人増）であり転入が転出を1万1418人下回った模様。出生者数が5万1294人（同1331人）と初めて死亡者数を523人下回ったらしい。震災の影響で液状化現象が起きた市川市、浦安市や放射性汚染のいわゆるホットポイントが見つかった松戸市、柏市あたりでの人口落ち込みが大きい。
そう言えば昨年秋頃から千葉市を中心として千葉県内で高利回り物件が流通するようになったと思う。一都三県の中では群を抜いてキャップレートが高まっている。千葉銀行も不動産投資への融資に熱心だし考え方次第だが千葉県内への投資も今はチャンスなのかもしれない。

kamochanからセミナーの告知です。題して「金融を知るものは不動産投資を制す！不動産と金融の関係と今後の展望について」。講師に元メガバンカーのジェービルさんを迎えて送る渾身の不動産金融セミナー。

日時：2012年2月25日(土)14:30〜17:30、懇親会は18:30〜
場所：東京都千代田区丸の内1-11-1 パシフィックセンチュリープレイス22階　
費用：セミナーのみが4,000円、懇親会込だと9,000円
人数：40名

不動産投資を感覚でやっている人が多い中、正しい金融知識のバックボーンを身に付けて正確に投資されているジェービルさんのセミナーは貴重です。当然私も参加します。セミナーの詳細はkamochanのblog『不動産投資カモネギクラブ』で確認下さい。

時期はともかくとして消費税の増税は覚悟せねばならない。消費税のほか所得税、相続税の増税、電気料金の値上げ、列島で多発する地震などなど現時点では低金利以外に不動産を購入するモチベーションが次々失われている。しかし消費税率が確定し施行日が決定すれば、施行日までの数ヶ月間は大型消費の買い物需要が一時的に高まるだろう。いわゆる増税前の駆け込み需要というやつだ。不動産もその例外ではなく、物件購入ラッシュが来ると思われる。仮に消費税率が3ポイント引き上げられるとして購入価格1億円の物件なら現行500万円の消費税が800万円になるわけだ。300万円は大きい。

つまり消費税増税直前は物件購入ラッシュとなり、それは同時に既存保有物件の良い売り抜けのタイミングでもあるとは言えないだろうか。

不動産投資における投資規模の目標値を掲げた。ズバリ3年で資産10億円！である。資産10億円で年収1億円を達成し、かつ第三の安定収入の仕組みを構築して融資の返済を進めながら念願だったモナコ公国への移住、さらには道楽としてまた投資としてF1チームを所有してモナコグランプリへの出場を果たす。それまでのプロセスについてはまた追々このblogでも取り上げる。

ところで、なぜ資産10億円を目標としたのだろうか？理由は、2〜3億円程度の中途半端な資産家は金融機関に簡単に潰されてしまうから、である。10億円規模の資産家が傾きそうだとさすがに銀行も支えてくれる。要は金融機関が自らの身を守るためにリスクを背負ってくれるのだ。ただし、だからこそ金融機関もその規模にはなかなかさせたくないと思われる。そのためにも、いかに戦略的に突き抜けていけるか？腕の見せ所だ。

不動産投資だけでなくビジネスは一般的に成長のKSFとして拡大戦略が唱えられる。いわゆる規模の経済でコストが相対的に抑制され効率的な利益創出が容易になるからだ。また融資や出資などを受け入れている場合、外部のステークホルダーからの期待は常に成長・拡大という路線だからである。

不動産投資においても、管理コストを中心として小規模で行なうよりある程度のボリュームを以って運営する方が効率的であることは間違いない。ただし不動産投資の場合、エリアが分散すれば各エリアでの管理コストが挟んでしまうため、投資エリアを集中させるドミナント戦略が利益創出の面では最も効率的であると考える（リスク分散の観点からは課題があるが）。私もこれまでの投資黎明フェーズにおいて、利回り重視で取得物件の選定を行ない拡大路線とばかりに次々と物件を取得して来たが、その結果投資エリアが分散してしまい効率性が落ちてきている。戦略なき拡大路線は身を滅ぼしかねないため、今年から取得する物件については既存の物件を核にした各エリアで効率性を重視しつつ投資規模を拡大させて行こうと思う。

いま私の住まいは賃貸なので、入居者の視点を保つことができる。3月末で部屋の2年更新の時期が来るため、火災保険（家財保険）の満期更新のお知らせが全管協共済会から届いた。4月以降入居を継続する場合は2年分の火災保険20,000円を払ってください、退居等で火災保険の契約を更新しない場合は1ヶ月前までにその旨を申し出ください、という通知だ。私は4月から引っ越しを予定しているため、この通知を見て「そうだ、退居の手続きをしなければ」と思い出した。同様に私の所有するアパートやマンションの入居者さんも、これから退居の手続きをするという時期になったんだと改めて思った。そろそろ管理会社さんから退居連絡のイヤな電話が入ることを覚悟せねば。併せてリフォーム資材のうちストックできるものについては段取りしておこうと思っている。

千葉県のアパートにモニターホンを設置した。1台1万円くらいの最も安い機種を選定したが8室に設置すると結構な負担になった。工事代金も考えると、ワイヤレスタイプの「ドアモニ」でも良かったかなあと思った。先月の発売時には20,000円くらいしていたが今見たら15,000円くらいに下がっている。栃木県のアパートにはこれを採用してみる。

実需の区分マンションのリフォーム進捗。壁をクロスから漆喰に変更するという工程において、ようやく漆喰を塗る作業に辿り着いた。最近忙しいこともあり遅々として進んでいなかったが、ようやく解体フェーズから造作フェーズに切り替わった。漆喰で敢えて塗り方にラフさを残すイメージで、写真のようになった。全体像が出来ないと成功or失敗の評価はできないが、まずまずの滑り出しと言っていいかなーと言ったところだ。油断しないように兜の緒を締め直したい。

最近、イメージチェンジによる物件の付加価値アップの戦術として、立て続けに保有しているアパートの名称を変更している。保有している4棟はいずれも中古物件でオーナーチェンジなので、入居者さんは前のオーナー時代から引き続き入居しているケースが大半だ。それだけに物件名称の変更は慎重にならざるを得ない。既存のアパート名が気に入って住んでくれている入居者もいるかもしれないからだ。なので、名称変更の際には必ず管理会社さん経由で各入居者さん全員に変更可否を尋ねるようにしている。これまでのところ、3棟を名称変更したがいずれも反対票を投じる入居者さんはいなかった。

また、管理会社さんにも最大限配慮が必要だと思う。管理会社は私以上に長年、その物件の管理を預かって来ているケースが多いし、場合によっては新築時からずっとそのアパートを見て来ている管理会社のスタッフさんだっているわけだ。それなりに愛着はあるはずで、その愛着が良好な関係が保つうえでの大きな要因となっている可能性もある。私の場合は、アパート名の変更を管理会社さんに持ちかける際は、大抵2つくらいに絞り込んだ腹案を提示して、どちらが良いか最終的には管理会社さんに決めてもらうようにしている。そうすることで、これからも、いやこれまで以上にこのアパートに愛着を持って管理に携わってくれると思うからである。

人に配慮する、というごく自然な礼儀がオーナーの品位を左右するのではないかと考える。

sanwa campanyでタイルを購入した。キャンペーンの特典で配送料が無料ということで、つい多く買ってしまいたい衝動をぐっと抑え、必要数量だけを発注した。こういう貧乏性な点を今年は直して行く。自分自身の行動を見つめ直し、気付いた点はその場で修正していくセルフコントロールを今期は徹底しようと思う。

さて今日、sanwa campanyからタイルが届いた。sanwaのルールでは荷受けしてから３営業日以内に現品を確認し破損などがあれば対応してくれる。そのため全数を開梱して全枚数を細かくチェック。その結果、１箱の中から３枚の破損物品が見付かった。検品の重要性に改めて気付いた。

12/17のBlogで書いた神奈川県内の築古物件の進捗状況ですが、今のところ木造築古は金融機関の評価査定が厳しく融資付けに苦戦しています。逆に言うと更なる指値をお願いするチャンスとも捉えることができます。不動産投資において収益性や相対的資産価値は全て入り口で決まると言っても過言ではありません。相当に有利な購入価格や諸条件さえ引き出せればノンバンク融資で購入したって構わない、そんな風に私は思っています。引き続き、金融機関および売主に対する折衝を継続してみます。

間違いを犯さない人間はいない。ただ、できれば間違った判断はしたくないというのが誰もが思うところであり、それがゆえ決断を先送りする人は多い。ジェームス・スキナーは著書『成功の9ステップ』で、成功への道のファーストステップこそが「決断」であると述べている。どんな判断であれ決断し行動すれば結果が出る。その結果が満足いくものでない場合は、修正する工夫を行なえば良い。同書の中で私が気に入った名言を引用する。

“間違った決断は、最後まで下されなかった決断に優る―”